不動産投資お役立ちコラム

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リスク

No.4 不動産投資のリスクその1~建物と土地~

2019.11.24 | by select

不動産投資を始める前には必ず、その過程で発生するリスクを知っておく必要があります。リスクを知っておけば、対策をとることで安全に不動産投資を行うことができるのです。
では具体的に、不動産投資にはどのようなリスクがあるのでしょうか?

 

資産価値下落のリスク

 

 

まずは物件の資産価値の下落リスクです。
不動産の価値は、土地と建物の二つに分けられ、その内建物の価値は基本的に経年で低下していきます。美観や設備が劣化してしまいますし、最新の設備を持った競合物件が周囲に増えていきます。

 

 

リフォームや修繕をすれば一定の資産価値を持たせることができますが、新築物件と同水準までの資産価値に引き上げることは難しいです。

 

 

 

 

しかし土地に関しては、必ずしも経年で低下していくとは限りません。

 

有名な例と言えば武蔵小杉が挙げられます。鉄道乗り入れや新規路線の開通などにより、駅の利便性が大きく向上すれば、土地の価格が一気に上昇することがあります。

 

 

土地の場合は消費されるものではないため、市場での需要と供給の関係によってその資産価値は変化していきます。下落してしまった例と言えば、多摩ニュータウンなど昭和40年代に開発が進んだ、やや都心から離れたニュータウンが挙げられるでしょう。

 

 

現在はそういったエリアは若い人があまり住まなくなり、都心から離れていることもあって人気が下落しています。建物の老朽化、そしてエリアの人気低下により資産価値が大幅に下がっているのです。

 

 

資産価値の下落を防ぐためには、これから先、物件の沿線にどのような開発計画があるか、また、鉄道の延伸計画などをチェックする必要があります。
そして人口が減っているエリアを避けていけば、資産価値が急激に下落するようなリスクは避けられると言えるでしょう。

 

 

家賃下落のリスク

 

資産価値の下落リスクと同時に発生するのが、家賃の下落リスクです。

 

 

 

 

マンションやアパートを長期間運営していると、周囲に競合物件が増えていきます。建物も古くなっていくため、どうしても家賃を値下げせざるを得ません。

 

また、家賃の値下げは避けようがないのですが、競合物件が急激に増えると、広告費など集客のための出費が増えます。

 

その結果大きく収益性が低下し、不動産物件を運営していてもほとんど利益が出なくなってしまうこともあるのです。

 

家賃の下落についてある程度折り込みながら、競合物件が急に増えない場所に、投資用不動産を購入するようにしましょう。

 

 

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