不動産投資お役立ちコラム

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No.17 出口戦略について

2019.12.21 | by select

不動産投資を行うときには、その物件をずっと所有するのか、
それともある程度の段階で売却するのかを、
購入する時に考えながら物件を選んでいかなければいけません。
このことを、不動産の出口戦略と呼びます。
ここではその出口戦略の重要性についてお伝えします。

 

 

出口戦略とは

 

出口戦略とは、物件を最終的にどのように処分するのかを
視野に入れて物件を購入することです。

 

自宅を購入した場合は、そこに何十年も住み続けることを前提として購入することが多いでしょう。

 

しかし、不動産投資は相場が変動するため、
売却益を得ることを目的に物件を購入する人もいます。

また不動産メインで投資をしていても、場合によっては
他の投資に資金を投入するために不動産を売りたくなることもあります。

 

例えば利回り5%のマンションを購入し、10年間運営したとします。
この場合10年間の運営の時点では、購入価格に対して50%の金額しか得られていません。

しかし、マンションが地価の上昇で値上がりして、購入時の120%の価格で売却できたとします。

そうすると10年間運営した利益は50+120で170。

年間利回りにすれば7%の利益を確保できたことになるのです。

 

こういった、売却時点でどれぐらいの利益が得られるかと視野に入れるのも出口戦略です。

 

 

 

 

値上がりを期待して購入する物件もある

 

 

出口戦略は売却時の価格を想定して練らなければいけません。

 

そのため区分マンションなどを購入する場合は、
値上がりが期待できるエリアに物件を購入するケースが多いです。

 

都心の区分マンションなどは、利回りが良くても4%前後ですから、
物件を運営していただけではなかなかまとまった利益になりません。

 

しかし、地価の上昇も起こりやすいため、売却益を望むことができます。

都心の一等地のマンションなどは、賃貸に出して利益を得るよりも、
売却益を見込んで購入する人も多いのです。

 

 

出口戦略が難しい物件とは

 

都心のマンションは値上がりしやすいため、出口戦略が立てやすいです。

 

一方で地方の一棟アパートなどは、なかなか出口戦略が難しい物件と言えます。

 

人口が減っていれば賃貸物件の需要がなくなりますし、地価もどんどん下がっていきます。

 

老朽化している物件の場合、既存建物が邪魔になるので
更地にしなければ売れないこともあります。
そうすると、更地にするための費用まで考慮した上で、出口戦略を考えなければいけません。

 

出口戦略に影響してくるのは何よりも立地です。
立地をきちんと見極めた上で、「この立地の将来がどうなるのか」
「どういった人に売ることができるのか」を考えて、不動産物件を購入しましょう。

 

 

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