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Vol.46  はじめての不動産投資。知っておきたい確定申告のポイント

2021.03.08 | by select

 

不動産投資初心者やこれから検討していて「確定申告ってどうすればいいの?」

「時期はいつ?どんな注意点がある?」など、疑問を持っている方は多いようです。

 

 

ここでは、不動産投資の確定申告をする上で知っておきたいポイントを紹介します。

 

 

 

 

 

確定申告とは

 

 

確定申告とは、1月〜12月までの1年間の所得を計算し、収める税額を報告する手続きのことです。

期間内に確定申告と納税を行います。

 

 

●確定申告の時期

 

確定申告の期間は、基本的に2月16日〜3月15日です。

2020年分の確定申告時期については、2021年2月16日(火)〜4月15日(木)になります。

※2021年の期限日は新型コロナウイルスにより延長

 

 

 

不動産投資の所得は「不動産所得」

 

 

所得は、給与所得や事業所得、利子所得など10種類に区分されており、

不動産投資で得た所得は「不動産所得」扱いになります。

 

ここでは、不動産所得の計算方法や課税方式について見ていきましょう。

 

 

●不動産所得の計算方法

不動産所得は、以下の計算式で算出できます。

 

・収入−経費=不動産所得

 

「収入」とは家賃収入など不動産投資で得る収入のことで、

「経費」とは管理費や保険料などの費用になります。

そのため、家賃収入の金額と不動産所得額は同じにはなりません。

 

 

●不動産所得は総合課税方式

不動産所得の課税方式は「総合課税方式」です。

 

総合課税方式とは、不動産所得と他の所得を合算した合計の所得額に対して、

累進税率が課される方式のことです。

他の所得とは合算せずに課税される「分離課税方式」とは異なります。

 

不動産所得以外の総合課税方式対象の所得は、次の通りです

 

・給与所得

・事業所得

・配当所得

・譲渡所得

・雑所得

・一時所得

 

合算した所得額に応じて以下の税率が課されます。

 

195万円以下:税率5%、控除額0円

195万円超330万円以下:税率10%、控除額97,500円

330万円超695万円以下:税率20%、控除額427,500円

695万円超900万円以下:税率23%、控除額636,000円

900万円超1,800万円以下:税率33%、控除額1,536,000円

1,800万円超:税率40%、控除額2,796,000円

 

 

●不動産所得が赤字の場合は損益通算できる

不動産所得が赤字の場合は、赤字で他の黒字所得を相殺できる仕組みが損益通算です。

赤字と黒字を合算する損益通算で合計所得額を減らせるので、節税が可能です。

 

例えば、不動産所得が▲100万円、

給与所得が300万円の場合は合計所得額が200万円になり、200万円に対して課税されます。

もし、損益通算をしない場合は、▲100万円と300万円に対して課税されることになります。

 

 

確定申告の手順

 

 

ここからは、確定申告の手順について見ていきましょう。

 

確定申告は、書類準備・作成・提出の3つのステップで進めます。

初めての確定申告は時間がかかりますので、早めに行動することがポイントです。

 

 

●書類の準備

まずは不動産投資の確定申告に必要な書類を準備します。主な必要書類は、次の通りです。

 

・確定申告書

・不動産売買契約書

・賃貸契約書

・家賃の送金明細書

・借入返済表

・源泉徴収票

・控除関連書類 など

 

手元に揃えるまでに時間がかかる書類もありますので、早めに準備しましょう。

 

 

●確定申告書の作成

確定申告書を作成します。主な作成方法は、次の5つです。

 

・本などで調べて作成

・国税庁「確定申告書等作成コーナー」で作成

・近くの確定申告会場で作成

・会計ソフトで作成

・税理士に依頼して作成

 

会計ソフトの利用と税理士に依頼して作成する場合はコストがかかります。

国税局の「確定申告書等作成コーナー」は一度作成すればデータを

翌年以降に引き継げるので便利だと思います。

 

 

●確定申告書の提出

必要書類の準備と確定申告書の作成が完了したら、電子申告または郵送にて提出をします。

 

確定申告の注意点

 

 

確定申告をする際は、経費計上の漏れや申告・納税スケジュールに注意が必要です。

ここで紹介する2つの注意点を踏まえて、計画や準備を進めてください。

 

 

●忘れずに経費計上する

確定申告をする際は、経費として認められる費用を忘れずに計上しましょう。

不動産所得は「収入−経費」で算出するため、経費が増えるほど節税につながります。

 

不動産投資で経費として認められる主な費用は、次の通りです。

 

・ローン金利(利息部分のみ)

・管理委託手数料

・仲介手数料

・管理費

・修繕費

・固定資産税

・不動産取得税

・税理士報酬

・通信費

・減価償却費

・保険料

・登録免許税 など

 

これらの費用の領収書や支払証明書は、大切に保管しておいてください。

 

 

●期間内に確定申告書の提出と所得税の納付が必要

確定申告は、期間内に申告と所得税の納付を終える必要があります。

 

所得税は、

 

・振替

・e-Tax

・クレジットカード

・金融機関、税務署等の窓口

 

などの方法で納付手続きができます。スケジュールに余裕を持って動くようにしましょう

 

 

まとめ

 

 

ここでは、不動産投資の確定申告をする上で知っておきたいポイントを紹介しました。

 

確定申告には時間がかかりますので、早めに準備を始めるようにしましょう。

また、納税額が多くなりそうな方は、資金準備も忘れないようにしてください。

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