不動産物件を不動産情報サイトで探していると、すべて物件情報に利回りの数字が記載されています。利回りとは、その物件を運営した場合の、購入価格に対して何パーセントの収入が入ってくるかを表した数字。
しかし利回りは表面利回りと実質利回りという二つの数字があります。
ここでは、この二つの違いと、本当に重視するべき利回りについてご説明します。

表面利回り

表面利回りとは、物件情報に記載されている数字そのものを指します。
物件価格が３,０００万円で利回り１０％と記載されていた場合、年間の家賃収入は最高で３００万円となります。この場合、１０年間で購入にかかった費用を回収できます。

ただし表面利回りの数字は、１年間を通じて全ての部屋が満室経営つまり最大の収入を得られた時の数字になっています。

計算が簡単なので、物件情報にはこの表面利回りの数字が掲載されるのです。

実質利回り

表面利回りに対して、実際に手元に残るお金を計算した数字が実質利回りです。

まず物件購入価格が３,０００万円だとしても、実際には仲介手数料や税金などがかかるので、５％から１０％の諸費用が発生します。

また物件を維持するためには、管理費や修繕費などが必要になりますし、広告費や仲介手数料を支払わなければいけないこともあります。

維持費は家賃の１０％から１５％かかるものと考えると、実質利回りは（年間家賃収入－維持費）÷（物件購入価格＋諸経費）という数字になります。
そのため表面利回りより、実質利回りの方が３％程度低くなることが多いのです。

重要なのは実質利回り

物件選びをする時に重視するべきは、実質利回りです。

表面利回りの数字は満室運営を前提としているので、物件価格が安く集客力がない物件ほど高く出るものなのです。

地方の一棟アパートは、表面利回り３０％という非常に高い数字で売りに出ていることもあります。しかし、購入しても、ほとんどそのエリアに借りてくれる入居者がいなければ、運営したときの実際の利回りは５％にも満たないこともあります。

さらに中古物件は築年数が古いので、物件価格が安くなりがちですが、その分修繕費などの維持費がかかります。あまりにも物件が古くなっていると、購入後に水回りを全て交換したり、外壁塗装で多大な出費を強いられる可能性があります。

そのため表面利回りと実質利回りの数字の乖離が非常に大きくなってしまう、という仕組みになっています。

物件を購入する時は表面利回りだけではなく、毎年どれぐらいの維持費をかけており、どの程度の入居率かを確認しましょう。

そして、最終的に自分の手元に残るお金を計算してから物件を選びましょう。