不動産投資お役立ちコラム

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メリット

No.15 戸建賃貸投資の魅力やメリット

2019.12.18 | by select

不動産投資と一口に言っても投資する物件の種類は、様々なものがあります。

アパートやマンションといった居住用物件、それ以外にも店舗物件やオフィス物件、
さらに倉庫や空き地など、建物もない土地だけの不動産もあります。

そして、それぞれの不動産の種類によって利回りや収益の安定性は変わってきます。

 

居住用不動産投資の投資対象の一つに、一戸建て物件があります。

そこでここでは、アパートやマンション物件とはまた違った、
戸建て物件に投資する魅力やメリットを見てみましょう。

 

 入居が安定している

 

不動産投資を行うときのリスクの一つに空室リスクがあります。

空室が発生してしまえば家賃収入がもちろんなくなってしまいますし
家賃収入がなくなることでローンが返済できなくなるリスクが発生するのです。

 

もしローンが返済できなくなれば物件を手放すしかなくなります。
物件を売却してローンを完済できない時は、
最悪の場合競売などで物件を処分して
自分の代謝も処分しなければいけない状態に陥ることもあります。

 

安定性を求める人にとっては入居率が維持できる物件の魅力は大変大きなものです。

 

そして戸建て物件投資は比較的に行く関係していると言われます、

ではその理由を見ていきましょう。

 

 

退去が発生しにくい

 

 

戸建て賃貸物件の最大の特徴は、退去が発生しにくい点です。

戸建てを借りて住む人達は単身者やカップルではなく、

基本的には子持ちの世帯です。

敷地が広く、駐車場や庭を確保できる戸建て物件は子育て世代に人気があります。

 

子育て世代が家を借りる場合、子供の転校が発生する引っ越しを避ける傾向があります。

 

大人は住む場所を買えても、勤務先は同じなので、それほど生活環境は変わりません。

しかし、子供は家が変わり引っ越しを行うと、学校も変わり、
生活環境が一変してしまうので不登校などのリスクがあります。

 


義務教育期間中は極力、引越ししない人が多いのです。

 

また子供の転校以外の理由として、学用品や日用品などが多いので、
引っ越しが大変な手間になる、という点もあります。

 


こういった理由から、子育て世代は退去が起こりにくく、
時には10年以上同じ物件に住み続けてくれることもあるのです。

 

 

 

 

退去が起こらなければクイックが発生しないので
10年以上にわたって安定した家賃収入を見込むことができます。

10年間家賃収入を見込むことができればその期間で十分に、
不動産投資用ローンを完済することができるでしょう。

 

 

退去が発生してしまうと次の入居者を見つけるまでに

家賃空室期間が長くなってしまうこともありますが、

最初の入居者で十分に投資用ローンを完済できてしまえば返済利息はなくなります。

 

次の入居者を見つけるよう努力してもいいですし
投資用ローンを完済できたのであれば自由に売却することもできます。

 

仮に1000万円で購入した物件を10年間でローンを完済。
その後バイトして発注100万円で売れれば、
10年間で900万円の利益を得たことになります。

 

十分な高利回りを確保できたと言えるでしょう。

 

 

居住用物件は意外と数が少ない

 

居住用戸建物件、特に子育てファミリーが生活できるような
戸建物件の数は意外と少なかったりします。

 

不動産情報サイトなどで物件を検索しても、
マンション物件は見つかりやすいですが、戸建て物件はそれほど
マンション物件に比べれば数が多くありません。

 

駅前の利便性の良い賃貸マンション物件に、家族で住みたいという人もいるものですが、

やはり戸建て物件には子供を育てやすい環境という魅力があります。

 

戸建て物件であれば、駐車場が最初から設置されているものばかりなので
新しく駐車場を借りる必要がありません。

特に小さなお子さんがいるご家庭の場合は電車移動よりも車移動の方が楽です。

 

 

駅近のマンション物件よりも、やや駅から離れていても、
すぐ使える場所に車を置くことができる
駐車場付き戸建て物件の方が重宝されることがあるのです。

 

そういった需要に応えることができる点は、戸建て物件ならではの魅力だと言えます。

 

また戸建て物件には、ほとんどの物件には庭が付いています。

 

マンションに住んでいると、それぞれの家には
お子さんを遊ばせるような庭スペースがないものも多いです。

 

ベランダで子供を遊ばせていたら、目を離した隙に子供が落下してしまった。
という痛ましい事故も、年に数件を発生しています。

 

 

 

 

しかし庭があれば、お子さんを庭で自由に遊ばせることができるので、
親子のふれあいも育めますし、事故が発生する危険性を低下させることもできます。

 

またお子さんと遊ぶだけではなく、
世帯主である親が庭で自分の趣味のスペースにしながら、
家庭菜園などをして楽しむこともできるでしょう。

 

 

戸建て物件ならではの魅力は、駐車場、そして庭がある点なのです。

そういったマンション物件にはない魅力があるのに、
戸建て物件は供給数がそれほど多くないのです。

それだけに、意外と入居者が見つけやすいのも戸建て物件投資の魅力だと言えるでしょう。

 

 

管理の手間がかかりにくい

 

 

投資用の不動産物件を運営では、物件の管理が必要となってきます。

物件の状態を常に居住に適した状態に維持しておかないと
入居者はどんどん退去してしまうものです。

 

 

アパートやマンション物件は、自己管理をすることもできます。

 

しかし、多くの人は自己管理ではなく管理会社に管理費を払い、
物件の維持管理を務めてもらうことになるでしょう。

 

その場合手間はかかりませんが、家賃収入に対して
5%程度の管理費用を支払わなければいけません。

 

管理費がかかるので、収益性が悪化してしまいます。

 

しかし戸建て物件の場合、管理費がかかりにくいというメリットがあるのです。

 

 

 

戸建て物件の修繕は入居者が行ってくれる

 

 

マンション物件、アパート物件を所有していると、
修繕積立金や管理費はオーナー負担になります。

 


オーナーが管理組合や管理会社に管理費や修繕積立金を納付するので、
実質的な手取り収入は家賃額よりも数万円減ってしまいます。

 

しかし、戸建て物件の場合は入居者に自分で
管理や修繕を行ってもらうことができます。
そのためオーナーには管理費や修繕費負担がありません。

 

自由に修繕しても良いという権限を与えることで、
家の修繕費を入居者負担にすることができますし、

 

ゴミ出しなどの管理も特に必要になりません。入居者が自分で管理します。
そのため、家賃のほとんどが自分の収入になるのです。

 

入居者が、自分が生活している空間を
心地よい空間に保つために自分たちで努力をしてくれます。

 

表面利回りと実質利回りの差が少ないのも、
戸建て物件投資ならではの魅力だと言えるでしょう。

 

 

 

 

ただし修繕費の負担や作業に関しての契約は、
あらかじめ賃貸契約を結ぶ時にその条項に盛り込んでおく必要があります。

 

 

また台風で屋根が飛んでしまった、浸水などで家が水浸しになってしまった
という場合は、入居者負担にすることは難しいほどの多額な修繕費用が発生してしまいます。

 

 

そのため総合的な災害リスクを抑えるため、
いざというときの火災保険に関しては、
オーナーであるあなた自身が入っておく必要があると言えます。

 

 

 

 経済的な面のメリットがある

 

 

戸建て物件には様々な経済面のメリットもあります。

先に挙げたように、表面利回りと実質利回りの数字の差が小さいこと。

 

また、それだけではなく土地付きという面で大きな経済的なメリットを獲得することもできるのです。

 

 

土地付きなので、資産価値が落ちにくい

 

 

戸建て物件の場合、土地と建物をセットで買います。
戸建て物件を購入するということは、実際にはつまり土地を買うことになのです。

 

 

中古戸建は大抵の場合木造ですから、築年数が古くなっても、
建物の資産価値はほとんどありません。
ほぼ土地の価格と言っても差し支えないです。

 

 

土地は建物と違い減価償却がないので、
経年で必ず価値が落ちるわけではありません。

 

もちろん需要がなくなれば、資産価値は下がってしまいますが、
逆に言えば需要のある場所に戸建て物件を買えば、
資産価値が上昇していくこともあるのです。

 

 

土地を所有できるため、戸建が古くなった場合は解体して更地化。
その後売却することもできます。

 

土地という資産を持てることは、戸建て投資の大きなメリットです。

 

 

 

 

 

積算価格よりも安く購入することが可能である

 

不動産の価格はいろいろな方法で算出されますが、
積算法という方法で算出されることも多いです。

 

 

積算法とは、土地を取得した場合の費用、
そして建物を取得した場合の費用で計算されます。

 

例えば40坪の土地に30坪の家が建っていたとしましょう。

坪単価が30万円、家の坪単価が50万円。
この場合、不動産価格は

40×30万=1,200万円+30×50万=1500万円=2700万位になります。

 

 

ただしこれは新築物件を取得した場合の価格です。

 

 

木造物件の場合法定耐用年数は22年ですから、
築22年以上の木造戸建て物件の場合は建物の価値がほとんどなくなり、
ほぼ土地価格だけで不動産を購入できることもあるのです。

 

 

また築30年以上など、建物が古くなってしまうと、
建物が不要なものとして撤去費用をマイナスした不動産価格が
散布されることもあります。

 

 

例えば先に挙げたように、土地価格は1200万円、
そして築35年の木造物件が建っていたとします。

 

その物件がそのままでは住むことができない状態では、
木造物件の撤去費用100万円を加味して、
1200万円―100万円=1,100万円で購入できることもあるのです。

 

 

一方で、築年数が古くても住宅の状態によっては、
築30年築40年でもリフォームで十分居住用に適する状態とすることが可能です。

 

 

床や壁紙の交換、外壁や屋根の塗装水回りの交換など、
最低限のリフォームを行うだけでしたら費用は200~300万円程度で済むでしょう。

 

 

新築物件に近い魅力を持つ築古再生の戸建て物件を
千数百万円で手に入れることができるのです。

 

こういった格安で物件を購入できる可能性が高いのも、
戸建て物件ならではの魅力だと言えるでしょう。

 

特に近年では日本は空き家物件が増えており、
相続によって親の住んでいた空き家を手に入れたという人が増えています。

 

 

一方で、自分たちでは活用できないの、
固定資産税だけかかってしまう悩みを持つこともあるのです。

 

 

 

 

無駄な出費を避けるため、空き家をできるだけ
早く手放したいという人も増えています。

 

そういった不動産ならば、
数百万円という非常に安い値段で取得することも不可能ではありません。

 

 

数百万円の格安戸建てを購入してリフォーム。
そして毎月10万円前後の家賃で貸し出すことができれば、
年間20%以上の家賃収入利回りを得ることも不可能ではないのです。

 

 

築古な家が建っている物件は交渉の余地があるので狙い目と言えます。

 

 

意外な掘り出しものに出会える

 

 

戸建て物件は、それぞれが千差万別な造りや間取りです。

実は意外なお宝物件が眠っていることもあります。

 

 

木造物件の法定耐用年数は、
あくまで木造という建築工法で一律に決められたものです。

 

 

しかし実際には安い建材や工法を使って作られた住宅と、
良い素材建材を使って作られた重厚な建物では、
大きくその状態も価値は違ってきます。

 

 

つまり建物の価値がほぼゼロになっている中古木造物件でも、
実際に物件を見に行ってみれば非常に高品質な木造住宅だということもあるのです。

 

 

こまめに物件をチェックしていけば、
そういったお宝物件を見つけることも不可能ではありません。

 

 

重厚な注文住宅は作りも豪華で、
簡単には劣化しにくく装飾が施されている物件もあります。

 

多少のリフォームで豪華な戸建て物件として貸し出すこともできます。
その後数年間所有し、その後売却して収入を得る人もいます。

 

 

 

まとめ

 

戸建賃貸物件投資には、様々な魅力があります。

運営面でも入居者に管理を任せられるので自己管理をする必要もなく、
修繕費もそれほどかかりません。

 

 

またファミリー向け物件としては、マンション物件では得にくい
庭や駐車場といった設備があることも、
他の物件との差別化につながるポイントです。

 

 

 

そして物件価格事態もマンション物件よりも安いものが多いので、
こまめに探していけば、いわゆる「お宝物件」を見つけることも
不可能ではないのです。

 

 

競争率が高いマンション物件ではなく、オンリーワンの魅力を持ち、
自分の運営次第で高い収益性を確保できる
戸建て物件投資に興味を持たれてみてはいかがでしょうか。

 

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