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メリット, ローン, 実例

Vol.51  賃貸併用住宅のメリット・デメリット

2021.08.08 | by select

 

不動産投資の形の一つに、賃貸併用住宅があります。

住賃貸併用住宅とは、自宅とアパートなどの賃貸物件を一つの建物中に設けている住宅です。

では、賃貸併用住宅には具体的にどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

賃貸併用住宅の投資を検討される方は、是非ともこの記事を参考にされてみてください。

 

 

 

賃貸併用住宅のメリット

 

 

まず賃貸併用住宅のメリットです。

賃貸併用住宅の最大のメリットは、住宅ローンを使って不動産物件が所有できることです。

建物の面積に占める割合のうち、賃貸に使う部分が50%未満であれば、

住宅ローンを利用することができる金融機関があります

住宅ローンは一般的な投資用ローンに比べて金利が低く、

また返済期間を長く設定できるのが最大のメリットになります。

例えば木造のアパートを購入する場合は、

新築でもなかなか35年のローンを借りることは難しいです。

金利も2%以上など、かなり高い数字になってしまうでしょう。

しかし、住宅ローンであればほとんどの住宅ローンで35年の返済期間が設定可能です。

また、金利に関しても固定金利でも1.3%ほど、

変動金利であれば数年間は1.0%未満という非常に低い数字で資金を借りることが可能です。

さらに新築や築浅の中古物件の場合、住宅ローン控除も利用できるので10年に渡り、

毎年住宅ローン残高の1%の還元を受けることが可能です。(要件あり)

普通の投資用ローンに比べて、はるかに返済負担が小さくしながら、

投資用住宅を持つことができるのが賃貸併用住宅最大のメリットです。

また自宅内に賃貸部分があるため、自己管理が行いやすいのもメリットと言えます。

一般的に賃貸物件は、自宅から離れた場所に所有することが、多いので自己管理が難しいです。

管理をして貰う場合、一般的に不動産会社に家賃の5%の管理費を支払う必要があります。

 

しかし、賃貸併用住宅であれば自宅建物内に賃貸部分があるために、

入居者と直接やりとりすることが可能ですし、何か問題があった時は自分で対処することもできます。

そのため管理費を支払わず、自己管理できます。毎月住宅ローンの支払いを、

入居者からの家賃収入で返済できるので、住宅ローンの返済がゼロになったり、

場合によっては住宅ローンの支払い額を上回る家賃を受け取ることも可能です。

金銭面で、大きなメリットがあると言えるでしょう。

 

 

 

 

 

賃貸併用住宅のデメリット

 

 

 

 

では対照的に、賃貸併用住宅のデメリットには何が挙げられるでしょうか。

それは主に運用面、特にプライバシーの問題だと言えます。

賃貸併用住宅は自宅の建物内に他の人が住んでいるわけですから、

プライバシーが気になることが多くなってきます。

朝玄関で顔を合わせたりすることが苦になる人もいますし、苦にならない人もいるでしょう。

もしあなたが、他人と顔を合わすことを嫌う場合は、

自宅の玄関部分と賃貸部分の玄関部分の方角を変えるなどの対処が必要となってきます。

また他の人間が同じ建物内に住んでいると、生活音が響いたり、

逆に自分たちの生活音が他人に聞かれたりすることが気になって仕方ないという人もいるでしょう。

せっかくの新築住宅を購入したのに、他人の目や音を気にしながら生活しなければいけないことを、

窮屈に感じる人もいるかもしれません。こういった面が全く気にならない人もいるので、

人によってデメリットにならない可能性もありますが、

プライバシーを非常に気にする人には、賃貸併用住宅は向いていません。

また賃貸併用住宅は家賃収入で住宅ローンを返済できるのが大きなメリットですが、

その反面建物の建築費は高くなる傾向にあります。

それは、賃貸併用住宅にはそれぞれの部屋にお風呂やキッチン、

トイレなどの水周りの設備を設けなくてはいけないからです。

普通の四人家族向けの住宅の場合、キッチンやお風呂は一つ、

洗面台やトイレは二つと言うことが多いでしょう。

しかし、4部屋ある賃貸併用住宅を建てる場合は、

それぞれの部屋に水回りの設備を設けなくてはいけません。

お風呂やキッチンは1+4=5セットも必要なのです。

そういったコストがかかる設備をたくさん作る必要があるので、

賃貸併用住宅の坪単価は一般的な木造住宅の坪単価よりもかなり高くなってしまうのです。

毎月の家賃収入があるとはいえ、建築自体が高くなっては収益面が良いと言えない側面もあります。

そのため、賃貸併用住宅は自分で新築を建てるより、

築10~15年ほど経過した物件が良いとも言われます。

まだ長期間使うことができる上に、ある程度安くなっているからです。

建築コストによく注意をしておきましょう。

 

 

 

 

 

まとめ

 

 

それでも、賃貸併用住宅はリスクを抑えた不動産投資対象であることに、変わりありません

住宅ローンを使うことができるというメリットは大きく、家賃収入を20万円ほど得ながら、

毎月の住宅ローンの返済を10万円程度に抑えることも場合によっては可能です。

ただし住宅地に建ててしまうと、単身者にとっては不便なことも多く客付けに苦労します。

駅近くに建てるなど、立地をよく考える必要があります。

ポイントを押さえて賃貸併用住宅を建てれば、毎月の住宅ローンの返済をわずかなものにして、

毎月の生活資金に余裕をもたせることができるでしょう。

 

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