不動産投資お役立ちコラム

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メリット, リスク, ローン

Vol.50  住宅ローンがあっても不動産投資ローンは受けれる?

2021.07.08 | by select

 

一戸建てやマンションといった家族で住むための住宅を買う時に、

住宅ローンを借りずに購入する人は、ほとんどいないでしょう。

数千万円もする住宅を、現金購入できる人はほとんどいないからです。

不動産投資用の物件を買う時にも、ローンを借りることはほぼ必須と言えます。

つまり、住宅ローンを借りている人が投資用不動産を購入するためには、

住宅ローンと不動産投資用ローンという二つのローンを借りなければいけません。

 

住宅ローンを借りている状態でさらに不動産投資用ローンを借りることができるのか。

その疑問について、ここではご説明します。

 

 

 

住宅ローンと不動産投資ローンの与信枠は別

 

 

基本的に住宅ローンと不動産投資用ローンの与信枠、

つまり個人が借りることができる金額は別々となっています。

※与信枠の考え方は金融機関によりケースバイケースとなりますので例外はあります。

住宅ローンは賃貸併用住宅を除き、投資用物件を購入するためのローンではありません。

そのため国が金融機関に対して「低金利で国民へ融資し、国民の住宅購入を促進しなさい」

という指導のもと、運用されています。

 

住宅ローンに関して、個人がどれくらいの金額を借りることができるのかは、

勤務先や年収といった属性によって左右されます。

それは住宅ローンは利益を出すためのローンではないからです。

住宅ローンで購入した物件で、利益を上げることは、賃貸併用住宅を除けばまずありません。

そのため金融機関が融資の安全性を判断する際には、購入物件の立地や広さといった条件ではなく、

個人の収入に対する住宅ローンの返済割合などでリスクを判断してきます。

個人の収入は、会社員であれば大きく変化することがありません。

例えば年収が400万円の方であれば、ローンの返済が年収の35%までに収まるように、

金融機関は融資額を設定します。そして年間の返済額×35年が融資枠の基本となります。

 

給与による収入が高くなればなるほど、また勤務先の勤続期間が長かったり、

公務員など勤務先の安定度が高ければ、住宅ローンは大きな金額を借りやすくなってきます。

 

 

 

不動産投資ローンの物件の資産価値を見られる

 

 

 

 

一方、不動産投資用ローンは収益を上げるためのローンであり事業用資金のローンです。

そのため金融機関が、融資時にリスクヘッジのために

チェックするのは購入する物件の立地や資産価値、収益性などの条件です。

利益を出すためのローンなので、購入物件の条件が良くなければ利益が出ない可能性があります。

金融機関は融資時にローンを借りる人間の収入も、もちろんチェックしますが、

それ以上に購入する不動産物件の資産価値や家賃収入の金額などを

非常に細かくチェックしてくるのです。

逆に言ってしまえば、購入する物件の条件が良ければ

個人の年収はそれほどチェックされない側面があります。

例えば、あなたが運良く市場価値1億円の物件を、8,000万円で購入できる機会を得たとしましょう。

あなたの収入が低くまた頭金が1,000万円程度しかなくても、

金融機関が「この購入不動産物件は1億円の価値がある」と判断すれば融資は受けやすくなります。

それは、仮にローンが返済されなくても、購入不動産を担保にすれば、

売却して貸した資金を回収できるからです。

だからこそ、あなたに対してかなりの金額を融資してくれるのです。

つまり、不動産投資用ローンと住宅ローンは別々のポイントで審査されるので、

2つのローンを同時に借りることも可能です。

 

但しその場合融資が付きやすい新築・築浅マンションなどを購入対象としましょう。

 

 

投資用ローン、住宅ローンともに他の支払いをチェックされる

 

 

一方で、カードローンなどの他のローンで返済不履行などがあると、

その点を金融機関は厳しくチェックしてきます。

あなたがもしカードローンを返済していない実績があると、

いずれのローンともに、借りることは非常に厳しくなるでしょう。

それはあなたが借りたお金をしっかりと返さない人物だと、判断されてしまうからです。

そのような信用情報の毀損が消えるまでには、種類によって異なるものの5年、7年という

時間がかかるとも言われています。それだけに、住宅を買いたい人、

投資用不動産を買いたい人のいずれともしっかりとカードローンや自動車ローンの

返済もしっかりと行う必要があるのです。

 

 

まとめ

 

 

住宅ローンと不動産投資用ローンは、資金用途が違うだけに金融機関も別のポイントを

チェックして融資を判断します。

 

投資用不動産を買うときには、購入不動産の価値がしっかりあるのかを、チェックするのです。

また投資用ローン、住宅ローンのいずれとも過去に信用情報の毀損があると

一定期間ローンを借りることがほぼできなくなります。

自己破産などの経歴がある人も、事故情報の消える10年間はローンの融資を受けることはできません。

そのため、住宅を買う人、不動産を買う人は常日頃から毎月の返済を滞らせることなく、

しっかりと返済することを心がけていきましょう。

 

 

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