不動産投資お役立ちコラム

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No.28 知っておきたい、デッドクロス

2020.05.22 | by select

「不動産投資のデッドクロスって何?」
「デッドクロスになると何かまずいの?」

など、不動産投資のデッドクロスについて疑問を持っている方は多いのではないでしょうか。

 

デッドクロスについて理解していないと、
知らない間に資金繰りが悪化し、黒字倒産になる可能性もあります。

 

しっかりと内容を理解し、不測の事態に陥らないように気をつけなくてはいけません。

 


ここでは、デッドクロスの内容や理由、回避する方法について紹介していきます。

 

 

 

不動産投資のデッドクロスとは

 

 

不動産投資のデッドクロスとは、
ローンの元金返済額が減価償却費を上回り、バランスが逆転した現象です。

 

つまりは帳簿上の利益は黒字にも関わらず、その黒字に課される所得税によって、
不動産経営の収支がマイナスになってしまうことです。

 

 

 

 

なぜこのような現象が起きるかというと、理由は大きく2つあります。

 

1つ目の理由は、元利均等返済で時間が経つにつれ、元金の割合が増えていくためです。

 

多くの不動産投資家は、返済額が一定の元利均等返済を選びます。

元利均等返済は、返済期間が進むに従い、返済額に対する元金の割合が大きくなるのが特徴です。

そのため、時間が経つほど多くの元金を支払うことになります。

 

 

2つ目の理由は、減価償却費が年を経るごとに減っていくためです。

 

減価償却費は、資産の耐用年数に応じて、毎年経費を計上していきます。

年を経るごとに減っていき、いずれは減価償却費が0円になります。

 

●返済期間当初→元金が少なく、減価償却費は大きい
●返済期間が経つと→元金は増え、減価償却費は減る

 

このように、時間が経つほど、元金割合が増えて減価償却費は減るため、
デッドクロスが生じるのです。

 

デッドクロスが生じたということは、
経費計上できるローン利息や減価償却費が少なくなったということです。

 

経費計上が少なくなることで、税負担が大きくなります。

 

デッドクロスを回避する方法

 

デッドクロスを回避するには、以下のような対処法があります。

 

●物件購入時に自己資金を多く入れる

●中古物件でなく耐用年数が長い新築物件を買う

●ローンの返済期間を延長してもらう

●繰り上げ返済を実施する

●物件の買い替えをする

 

このように、現金支出を抑えたり、減価償却費を増やす方法をとることで、
デッドクロスを回避することが可能です。

 

 

まとめ

 

 

ここでは、デッドクロスの内容や理由、回避する方法について紹介しました。

 

 

デッドクロスは必ず起きるものですが、
計画的に迎えるのと知らない間に起きるのとでは、わけが違います。

 

 

事前に、資金計画や収支計画を綿密に考え、
デッドクロスが生じても資金繰りが悪化しないように準備をしておきましょう。

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